Le nouveau modèle économique du logement social



dimanche 21 octobre 2012

Lors de son récent congrès, l’Union Sociale pour l’Habitat (organismes HLM) a débattu de son rapport portant sur le futur modèle économique et social du logement social.

En voici un résumé qui, je l’espère, permettra de mieux comprendre les enjeux.

Il y a encore beaucoup de situations insatisfaisantes dans notre pays quant au logement. Malgré les efforts entrepris, certains ménages sont mal logés, voire privés de logement. Pour d’autres, les loyers et les charges sont excessifs alors même que leurs revenus sont en baisse continuelle.

Nul ne croit dans le domaine du logement à la capacité du « marché » à résoudre les difficultés de la population.

Des constats partagés

Le « modèle » HLM a fait et fait actuellement la preuve de sa pertinence et de sa robustesse.

Ce modèle implique la gestion sur le long terme du logement (40 ans en général).

Le coût d’une opération est financé environ à 70% par un emprunt à la Caisse des Dépôts et pour le reste par l’apport de subventions publiques ou partenariales (1%logement) et de fonds propres. L’emprunt sera remboursé par les loyers futurs. Les subventions apportées par l’Etat et les collectivités locales sont d’autant plus importantes que le niveau de loyer attendu est bas.

Ce sont les résultats d’exploitation dégagés par la gestion des logements sur le long terme qui permettent d’abonder les fonds propres de l’organisme. Ce dernier les utilise pour assurer l’entretien lourd la réhabilitation du patrimoine et le financement d’opérations nouvelles, assurant ainsi une forme d’auto-développement où les résultats sont entièrement réinvestis.

Mais ce modèle économique est actuellement sous tension

Le coût d’un logement social « moyen » en province est passé de 80 000 euros à 130 000 euros de 2005 à 2011. L’accroissement soutenu des coûts de production résulte de facteurs multiples plus ou moins locaux : coût du foncier, complexité des chantiers, coût des normes, localisation de la production, insuffisante industrialisation de la filière du bâtiment etc…

Les coûts ont augmenté ces dernières années bien au-delà de l’inflation.

Parallèlement, les capacités de financement des organismes ne peuvent être mobilisées exclusivement au profit de la production neuve mais doivent financer un important effort de réhabilitation du patrimoine existant, voire de rénovation urbaine, afin d’en assurer la pérennité et les bonnes conditions d’occupation.

Les aides personnalisées au logement n’ont pas suivi le rythme de la hausse des nouveaux loyers, fermant l’accès à ces logements aux ménages les plus modestes. Un tel mouvement est porteur à terme d’une forme de ségrégation au sein du parc social, le parc ancien, aux loyers plus bas, se « spécialisant » dans l’accueil des plus modestes. Il y a là un dilemme : si l’on contraint à l’excès le niveau des loyers, la situation financière des organismes se dégradera et ils ne pourront plus entretenir leur parc ; si rien n’est fait pour parvenir, notamment dans le neuf, à des loyers bas, les populations les plus défavorisées ne pourront plus s’y loger.

Sur le plan social, les défis sont immenses. La paupérisation et la précarisation de la population met en risque des zones entières où le logement social est la seule planche de salut pour certains ménages. Le vieillissement est un autre défi, qui nécessite des adaptations du parc et une réflexion sur les services qui doivent y être associés. La problématique de l’adaptation du parc du logement au vieillissement de la population devient un enjeu majeur.

L’amélioration des performances énergétiques est un devoir sociétal, mais aussi économique et social, face à des habitants qui peinent à payer leur loyer.

Autrement dit, l’accroissement de l’effort de production neuve est loin d’être le seul défi du monde HLM dans les années qui viennent.

Des propositions

Les pistes de travail identifiées dans le rapport sont bien entendu fondées sur les constats et analyses mais reposent aussi sur un certain nombre de convictions.

Parmi ces convictions, il y a d’abord les valeurs des missions qui sont confiées au monde HLM, loger tout le monde et notamment les plus modestes.

Le modèle financier actuel basé sur la mobilisation des ressources issues du livret A, des subventions publiques et des fonds propres doit être défendu et consolidé.

Les propositions se déclinent en 7 chantiers opérationnels :

  • renforcer la connaissance des besoins locaux et de la demande
  • consolider la charpente du modèle financier actuel
  • travailler sur la baisse du coût du foncier dans les programmes
  • optimiser les coûts de construction et de gestion
  • adapter la gamme des loyers
  • renforcer la mobilité au sein et en dehors du parc social
  • organiser l’intervention des bailleurs sociaux dans le parc privé

Pour accéder au rapport complet, il est disponible sur le site de l’Union Sociale pour l’Habitat
 

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